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楼市调控中央地方博弈 明年众多税收优惠或取消
发布日期:2009/10/30 来源:21世纪经济报道 编辑:Linda 阅读次数:2387次

    多地游说继续“宽松”

  11月将是政策调整的敏感时期。

  北京、上海、天津等城市均已开展地方性房地产调控政策调研。多数地方政府希望2010年延续2009年的宽松性调控政策,因为房地产业对地方政府2009年稳定固定资产投资和保经济增长发挥了至关重要的作用。

  地方希望继续宽松,在中央部委层面,国土资源部、证监会、银监会先后对房地产政策做出微调,而房地产调控关键主管部门住房和城乡建设部仍然保持缄默。

  地方实况:还得靠地产“做贡献”

  万科北京公司市场总监肖劲异常忙碌。

  “住建委有会、发改委有会……”肖劲说,最近万科北京公司先后受邀和主动参加了多场北京市有关部门的政策咨询会,在政策咨询会上,开发商纷纷建议2010年继续采取宽松性政策。

  北京发改委日前组织了开发商、中介公司的座谈会。一位参加座谈会人士介绍,北京发改委主要关心房地产业能否在2010年上半年继续保持增速,为稳定房地产投资做贡献。

  北京永翌公馆开发商也表示,在售楼盘企业都多次被北京住建委“窗口指导”,加快开盘和供应。

  今年1-3季度,北京市实现地区生产总值8161.4亿元,按可比价格计算,比上年同期增长9.5%。

  北京市年初计划全年经济增速为9%,而在今年上半年,这被认为几乎是不可能完成的任务。第三季度的高速增长,为北京市完成年初计划经济增长目标带来了信心。

  今年第一季度北京市GDP增长6.1%,二季度增长9.4%,三季度增长12.8%。以房地产投资为首的固定资产投资的高速增长,为北京市1-3季度经济增长的主要动力所在。

  1-3季度,北京市完成全社会固定资产投资3508.9亿元,增长54.4%,增幅比上半年提高35.1个百分点。其中完成房地产开发投资1774.1亿元,增长56%,增幅比上半年提高42.5个百分点;完成基础设施投资1040.5亿元,增长48.8%,增幅提高36.3个百分点。

  北京市统计局数据分析报告表示,1-3季度北京市固定资产投资增速明显加快主要是政府土地储备投入力度加大,土地一级开发投资大幅增加带动。1-3季度,全市完成土地一级开发投资804.7亿元,占全社会投资的22.9%。

  业界人士分析,北京房地产投资有望在第四季度实现更高增幅,保持既有房地产税收优惠政策显然有利。此外,北京土地储备投资已经达到804.7亿元,而上年同期只有78.5亿元,增长在1000%以上。如果房地产投资下降,政府投资这么多土地储备开发,地卖给谁?

  中央地方政策博弈

  中国房地产业协会副秘书长何琦称,2009年信贷增速虽然很快,个人住房按揭信贷却保持了2008年的同样水平。他认为,全国范围来看,房地产市场处于刚刚企稳阶段,应该继续保持宽松性政策。

   中央有关部门收紧调控的政策动向,与开发商和地方政府想保持继续宽松调控政策的意愿似乎相悖。

  中国民生银行地产金融事业部一份《中国地产金融蓝皮书》中指出,早在9月份,银监会就对“二套房贷”采取收紧动作。

  10月27日,中国银行北京分行一位负责人也透露,目前银行对于房贷的审核已经比年初严格。即使第一套住房购买,除了抵押房屋外,银行对贷款人还款能力审核严格了许多。

  上海一家房地产研究机构表示,2010年房地产众多税收优惠政策取消的可能性很大:普通商品房购房者只交1%的契税政策可能取消,公积金等优惠政策也可能就此止步,营业税等国家规定的政策也很可能全面叫停,只有部分地方税种和信贷政策存在小幅微调可能。

  在2008年出台的众多优惠政策当中,营业税优惠从5年调到2年,而此项优惠政策也最具取消可能性,因为政策只有1年有效期。

  “届时即使国家不说调整政策,这个政策也等于到期失效了。”肖劲说,目前开发商最关心的两个政策调整:一就是税收政策能否持续;二就是限制外籍人士购房的政策是否会取消。

  限制外籍人士购房是2007年国家为了限制外资炒房出台的政策,对于高档楼盘,外籍人士是主要购买力。

  北京市住建委最近组织的一次座谈会上,很多开发商都针对外籍人士购房的优惠政策是否执行提出了建议。本报获悉,一些地方房管部门也在通过地方政府向中央游说。

  天津、上海、北京等主要城市这轮摸底并非中央部署,而是地方为了应对2010年可能到来的房地产优惠政策取消,自行进行的调研活动。

  几乎所有城市都认为,2010年经济增长的支持仍然离不开房地产。10月下旬,在住建部的一次调研会上,江苏、浙江等地政府负责人也表达了希望继续维持优惠税收政策的意愿。

  国资委出手与国土部动向

  10月28日,一向少出手参与房地产调控的国资委也出台了国资企业房地产开发、建筑开发中容积率调整等问题的检查工作。分析人士认为,此前央企、地方国企大举进入房地产开发、高价拿地,如今借助住建部等部门开展的“查容积率”行动,或许是对国资企业高调进军房地产行业的一次警告。

  国土资源部日前出台了贯彻落实限制产能过剩产业用地的政策。同时,国土资源部调控司等部门也都在加紧对房地产市场供地情况的调研。

  10月28日,北京一家大型开发商透露,此前刚与国土资源部有关负责人士进行过沟通。相关人士对该开发商表示,今后土地政策调控不会“一刀切”。很多二三线城市房地产市场处于刚刚复苏时期,而东部沿海一些城市房地产市场已经显现过热。

  言外之意,针对房地产过热区域紧缩性土地调控政策仍有可能出台。

   地方性优惠政策对冲力

  何琦表示,虽然很多调控部门都希望出台收缩性政策,但是他个人并不认为房地产市场到了一个该调控的节点。他表示,2008年底以来执行的宽松型调控政策,地方政府自行出台的要远比中央的多、力度大。

  诸如分期偿付土地出让金等一些地方性优惠政策,对缓解开发商资金链起了很大的作用。如果地方政府认为自己还有必要保留这些优惠政策,即使中央一些调控部门取消掉一些优惠政策,仍然不会对房地产市场带来太大的影响。

  “相信10月份数据将成为调控部门参考的重要依据。”何琦说。

 
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