北京建行上调利率

    目前北京建行部分支行已经上浮首套房利率至1.05倍，也就是涨5%。申请贷款人如果希望尽快放款，就需要主动上浮利率到基准利率的1.1倍。首套房利率上调至1.05倍后，以贷款100万20年期计算，月供接近8000元，相当于加息约两次，这个对刚性需求的影响非常大，第一套房购房的负担继续增加。

    建行北京分行有关负责人对此表示，“建行高度关注房地产市场变化，借鉴同业做法及考虑到风险防范情况，继续实施客户区域差别化政策”。

    根据客户资质调整利率

    记者随即从工、农、中三大国有商业银行获悉，这几家大行没有上调个人房贷利率。不过，记者从工行北京分行海淀支行个贷中心获知，该行对首套房利率虽仍然执行基准利率，但也存在根据客户资质调整利率的情况。

    业内人员表示，今年以来，央行五次上调存款准备金率，大型金融机构存款准备金率升至21%。保证金纳入存款准备金收缴范围又加剧了银行流动性压力。在此情况下，不少银行会盯着收益相对较高、风险成本低的项目配置信贷资源，因此还维持在基准利率的个人住房贷款成为调整对象。

    广州、上海多银行已上调利率

    广州当地记者近日走访了天河北路、环市中路上的工商银行、建设银行等国有大型银行了解到，房贷利率近日每周都在调整，10月以来各大银行房贷额度继续紧缩，银行方面均将首次置业房贷利率上浮20%至30%不等。

    在环市中路一家银行，市民林先生申请房贷业务刚刚获知银行上浮首次置业者房贷利率调整至基准利率的1.2倍，而上周他咨询银行时还是按照基准执行。

    据林先生称，按照1笔100万元贷款额度计算，利率从基准利率7.05% 上浮两成后，需要偿付的贷款利息总额增加近18万元。该支行负责人解释称，该行目前已对10月以后申请房贷的客户根据不同信用资质上浮利率至基准利率的1.2至1.3倍。

    上海当地记者近日也就首套房贷利率情况采访了上海几家银行。建行浦东贷款部门工作人员说，首套房贷利率已上浮5%；光大银行客服透露，首套房贷利率已上浮5%-10%，广发银行客服则称首套房贷利率上浮10%。

    分析：利率进一步提高楼市拐点逐步确立

    据新华社电 针对部分银行提高首套房贷款利率的消息，多位专家认为，此举将抑制购房者需求，进而对楼市产生影响，楼市拐点正逐步确立。

    中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示，“此次调高个贷利率可能抑制部分购房者的需求，从而影响房地产行业。”他说，“因为目前资金紧张是各家银行面临的普遍状况，加之目前市场实际利率水平高，所以银行在其系统内也有上调利率水平的需求，以增加自身利润。”

    社科院金融所金融市场研究室副主任尹中立认为，“之前首套房贷款利率是7折，后来取消了7折利率，到现在变成执行基准利率的1.05倍，这意味着实际支付的利息成本增加了30%-40%，信贷叠加效应十分明显，对楼市购买力的制约作用比较大。”他认为，其他银行是否会跟进，这主要取决于未来房地产市场的反应以及决策层的反应。

    尹中立表示，首套房贷款利率进一步上浮表明楼市信贷政策并未放松，这也体现了楼市的整体政策环境仍然趋紧。他指出，房地产市场的火爆主要是因为投机因素导致的，从限购、限贷等措施出台后交易量大幅下降可以判断，楼市投机成分较严重，但正逐渐被挤出市场，楼市拐点正逐步确立。就目前北京等地楼市政策的效力而言，高房价有望实现理性回归。

    ◎分析称银行首套房贷利率上浮状况将持续到明年

    业内分析人士认为，目前，个人按揭贷款的市场需求依然较大，但进入第四季度后，银行信贷额度早已呈现捉襟见肘之势，信贷资源的配置需要再调整，而个人贷款业务中，房屋按揭贷款首当其冲。

    就央行最新统计数据显示，今年9月新增贷款仅4700亿元，较上月明显回落，且创下21个月来新低，这表明政策总体基调依然偏紧，而流动性正是楼市 的大环境之一。“在准备金连续提高的累积作用、准备金率缴存基数扩大、差别准备金率动态调整以及存款增长放缓的影响下，今年银行放贷的意愿和能力普遍较 弱，贷款的供需矛盾状况尤为突出。”中国银行战略管理部副总经理宗良对《经济参考报》记者表示。

    从各银行2011年中期业绩报告数据来看，14家上市银行中，大部分银行上半年个人住房贷款占个人贷款总额比重均不低于60%。“目前，个人按揭贷 款的市场需求依然较大，银行只是采取提高利率的手段调整供需关系。”接受《经济参考报》记者采访的银行个贷部人士表示，一旦上调了按揭贷款利率，个人房贷 规模就会因需求的减少而降低，那么，这就会腾挪出不少信贷资金。“抓住收益相对较高、风险成本低的项目配置信贷资源是银行第四季度调整的倾向。”

    除了宏观货币政策的紧缩外，银行自身还面临着严格的新资本监管要求，配置信贷资源也是银行为年末考核未雨绸缪。宗良预计，银行上调房贷利率这一状况或许会持续到明年一季度。

    值得一提的是，根据近期央行营管部对银行家的调查结果显示，自上季房价预期指数走低进入不景气区间后，三季度续降12.7%，其中看跌占比逐季上升至40%。这意味着，银行对于房地产开发贷将更加谨慎，房地产开发商回笼资金越发需要依靠销售新房。

    “首套房贷利率上调的消息对于开发商而言又将是一盆冷水，因为这种调整直接影响到‘刚需’客户的购房心态，同时，投资者购房冲动也会进一步抑制，尤其是高房价的一线城市。”兴业证券房地产业分析师张忆东认为。

    央行对北京市2011年第三季度1400户城镇储户进行的问卷调查结果显示，储户第四季度购买住房意愿比例仅为14.2%，为2009年以来最低水平，接近2008年一季度水平。

    另外，上海易居房地产研究院日前发布的8大典型楼市库存调查报告显示，截至9月底，北京、上海、深圳、广州、杭州、厦门、南京、济南等8个城市新建 商品住宅库存总量达4045万平方米，同比新增952万平方米，增长约30.77%。“由于2010年的高新开工增速和施工面积增速暗示2011年潜在的 供给充足，随着四季度推盘高峰到来，市场供应量将继续上升，一旦销售承压，将会直接导致库存量增加，开发商资金周转压力可想而知。”张忆东进一步表示。

    不可否认的是，在房价尚未下跌、投资资金尚未转移至其他投资渠道前，房价上涨压力依然存在，但中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立(微 博)告诉认为，目前的楼市调控政策不会放松。“在开发贷收紧、按揭贷款利率上升、市场信心不足的多重因素影响下，房地产下行的趋势会进一步确立，楼市拐点 只会渐行渐近。”

    ◎央行约束外资进入国内楼市 房企融资渠道再收拢

    对于房地产业外商投资企业办理外商直接投资人民币资本金汇入业务时，银行还需登陆商务部网站，验证该企业是否通过商务部备案。

    房企境外融资大门收紧

    近日，中国人民银行对外发布了《外商直接投资人民币结算业务管理办法》，其中在第九条中指出，境外投资者在办理境外人民币投资资金汇入业务时，应当向银行提交国家有关部门的批准或备案文件等有关材料。银行应当进行认真审核，可以登入人民币跨境收付信息管理系统查询有关信息；对于房地产业外商投资企业办理外商直接投资人民币资本金汇入业务时，银行还需登陆商务部网站，验证该企业是否通过商务部备案。

    此举，被业界解读为央行在收紧对境外资本进入国内楼市的监管。

    楼市调控关键期加强外资监管

    北京中原分析称：在外商直接投资人民币业务管理办法中特别提及房地产外商投资业务需要核验企业是否备案，其主要源于楼市调控的需要。在目前楼市调控的最关键时期，国内银行信贷收紧及销售萎缩使得市场拐点出现的可能越来越大。房企对资金的需求到了非常迫切的关键时期，所以加强对外资的监管非常必要。

    而根据国家统计局此前公布的数据显示，今年前8月，境外资本直接投资我国房地产的资金同比上涨幅度达到了71.5%，在所有类别的资金来源中上涨幅最高，且主要投资类型为商业地产。对此北京中原分析称，目前外资对中国房地产市场并为完全看空，特别是商业地产领域。人民币升值等导致的热钱依然是在加速进入过程中，现在更要关注海外资金热钱加速进入房地产市场的之前的唱跌。

    ◎风险意识增强表明银行看跌楼市

    建行北京分行贷款中心一名工作人员告诉记者，目前个贷很少能执行基准利率，会根据客户情况有所上浮，二手房首套房贷利率执行基准利率的1.05倍。

    建行北京分行有关负责人对此表示，该行根据贷款客户的不同情况，实施差别化贷款利率政策，这是因为“建行高度关注房地产市场变化，借鉴同业做法及考虑到风险防范情况，继续实施客户区域差别化政策”。

    记者随即从工、农、中三大国有商业银行获悉，这几家大行没有上调个人房贷利率。

    不过，记者从工行北京分行海淀支行个贷中心获知，该行对首套房利率虽仍然执行基准利率，但也存在根据客户资质调整利率的情况。

    毫无疑问，在北京房价走势有望偏转向下的关头，部分银行提高首套房贷款利率，势必将进一步加剧这种失衡感。

    ◎叶檀：房价大幅下挫之日 就是出现维权风波之时

    房地产投资者必须为自己的投资行为负责，而不是通过冲击开发商来保障自己的投资收益。

    房价大幅下挫之日，就是出现“维权”风波之时。2008年9月5日下午1点左右，万科老业主聚集在杭州万科位于世贸的办公处，抗议万科降价，现场打砸了售楼办公室。

    世上没有只涨不跌的产品，投资品风险尤其大。当投资品价格下降时，受损的投资者理应为自己的投资失误买单，而不是向商家索赔。

    只有无良商家有意欺诈、契约不清、价格欺诈、虚假宣传或者质量低劣，消费者或者投资者才能要求索赔，仅仅因为价格下降就打出维权的旗号，无异于对维权的亵渎。规则对任何人都应该是公平的，既不能保护资金强势一方，也不能出于民粹一味袒护相对弱势一方。再说，开发商也有强弱之分，在房地产生产链条中，也有上中下游之分。当开发商遭遇资金瓶颈、市场寒流不得不降价促销时，难道都是有意欺诈，都是对消费者权利的剥夺？消费者有公平消费权，投资者有公平投资权，商人也有市场定价权。

    此轮房地产价格下降与2008年下半年相同，都是在紧缩政策下，房地产市场的弱势表现。开发商与维权的业主心心相惜，他们绝不愿意降价，一旦降价将出现老业主维权、新业主徘徊、市场预期下行种种不利局面，开发商降价乃政策倒逼之下为维持生存不得不然。

    每次房地产泡沫崩溃，都是货币泡沫崩溃的结果。与2008年的紧缩相似，在房地产多米诺骨牌倒塌之前，出现激烈博弈，银行、政府部门与房地产开发商之间互相较力。最终，实力不济、现金流紧张的开发商遮遮掩掩，以促销办法拉开降价序幕。

    投资者与业主到底争取什么权益？投资者要求房价维持在高位，相当于要求政府维持宽松的货币政策，相当于要求取消调控政策，于理无据，于情不合，对中国未来经济有害，对买不起房的群体造成侵害。

    我们可以对维权的业主抱以同情之心，他们中有的人倾半生心血买一套房，有的投资者成为接盘的最后一棒，但所有这些都不足以成为反对房价下挫的理由。每个人都不能以自己是不成熟的投资者为由，向社会要求赔偿。如果说冤，购买次贷衍生品的投资者比他们更冤，但以香港市场而论，截至目前，购买雷曼迷你债券的投资者，只有生活困难的老年人获得了折价赔偿，而其他人不得不咽下苦果。买者自负，是资本与货币市场的必然规则，否则所有的亏本者都可以找金融机构、房地产机构维权，而所有的金融机构、房地产机构都可以找央行与财政部维权，必然导致天下大乱。

    只要政策不放松，房价尤其是以往上升过快的城市郊区楼盘将出现大幅下降趋势，越来越多的人开始抛盘，可惜有价无市。在转折关口，温州缺钱的企业主们首先退出楼市，而后抛售手中的楼盘。所谓“投资者逃离楼市，温州房东急哭了”当然过甚其辞，但受迫于资金链紧张离开房地产市场，则是大势所趋。

    面对越来越多的楼市乱象，有关部门该怎么办，是装聋作哑，还是未雨绸缪早作预备？在强调买者自负原则的同时，我们不得不进行深入反省，为什么对房地产市场没有统一规划，为什么坐视房地产成为最大宗的投资品种，为什么让房地产成为吸金器？

    从2003年18号文发布开始，中国房地产市场每隔两三年一调控，但每次调控都敌不住经济增长的压力而成为房价新一轮增长的起点。如2008年房地产因调控下挫，到2009年4月却因货币宽松而直线上升，2009年因此成为楼市的黄金投资期。

    政策的急剧变动，房地产的屡调屡升培养了一批投资敢死队，他们不相信房价会降，他们不相信政府敢让房价下降，更不相信货币泡沫会崩溃，更相信挺过严冬就是春天。这是政策阴阳脸导致的恶果。

    现实是残酷的，目前中国货币紧缩、经济结构变化造成实体经济下行与房地产价格下行，而货币局部泡沫导致原材料价格、日常消费品价格上升，中国经历的是局部实体经济坍塌与局部资本泡沫的坍塌。这次房地产调控基调不会发生变化，否则，房地产健康发展和中国经济的繁荣都会变成大笑话。