“45家上市房企存在巨额应交而未交的土地增值税”昨日(25日)引发社会广泛讨论。一时间“土地增值税”这一专用税务名词尽人皆知。虽然众房企纷纷澄清高喊冤枉，深圳市地税局也公开表示“概念搞错了”。但记者发现，在合规计提应交未交税款的背后，土地增值税征缴的重重乱象同样值得关注。
　　房企集体否认欠缴土地增值税
　　在任志强的率先发炮后，作为行业的大佬，万科方面也打破沉默，直言公司一贯坚持守法经营、照章纳税。接着，金地、华远、华侨城、融创、金隅股份、万通地产、中粮地产、金融街等被点名的上市房企也否认欠缴土地增值税
　　在任志强的率先发炮后，各家被点名的上市房企昨日也开始积极回应这一质疑。
　　作为行业的大佬，万科方面也打破沉默，直言公司一贯坚持守法经营、照章纳税。万科方面向记者发来的回应称，近年来万科每年纳税额都约为净利润的两倍。2012年，万科总纳税额211亿，其中土地增值税52.8亿。其认为相关报道应该是源于误解，是把会计上的“预提”理解为企业的“现时纳税义务”。其实这是完全不同的概念，房地产项目要达到清算条件才需要清算并交纳土地增值税，在此之前，按照会计上配比和谨慎性原则，企业对尚未到达清算条件的项目进行土地增值税预提拨备。“我们相信，通过充分了解和专业讨论，这一误解完全可以消除。”
　　同为行业传统四强的金地集团也在昨日下午发布澄清公告称，公司并无欠缴土地增值税的情况。公告称，央视报道多家房地产开发企业欠缴土地增值税，其中提到金地集团2012年末应交未交土地增值税金额26亿元。金地集团公告表示，经本公司核实，截至2012年12月31日，公司计提的土地增值税余额为25.48亿元，并按照会计准则的规定已反映在利润表中，该计提部分未达到税法规定的土地增值税清算条件，尚未实际产生纳税义务。金地集团称，公司的财务报告公允地反映了公司的财务状况和经营成果，公司并无欠缴土地增值税的情况。
　　任志强发博透露正在研究起诉央视事宜的华远也在昨日下午发布公告，但与任志强的措辞强烈相比，公告显得较为谨慎。华远称，报道中关于公司欠缴土地增值税的说法应源于误解。公司已按照土地增值税相关政策和地方政府规定，取得房地产预售款的同时预缴土地增值税，并按当期确认的收入及配比的成本对本期结利项目计提了土地增值税。根据会计准则计提的应缴税金与根据税法缴纳税款存在时间上的差异是合理的，符合税法的规定。该公司还特意对起诉一事也做了澄清，称公司暂不采取进一步措施。
　　此外，华侨城、融创、金隅股份、万通地产、中粮地产、金融街等被点名的上市房企也否认欠缴土地增值税，均表示公司会按照国家相关规定依法纳税，欠缴土地增值税的说法应源于误解。
　　“实际上土地增值税的缴纳分为两期。首先是预缴，当房企开发的项目增值达到20%以上时，就必须预缴土地增值税，其次是在项目销售进度达到70%以上时进行清算，符合清算条件的，由企业自行申报，在中介机构的鉴证下，提交给项目所在地的税务机关，待税务机关审核过后，再进行补缴。”一上市房企的财务负责人强调，土地增值税不像企业所得税或营业税，必须在当月或每年度中的期限内申报。对于土地增值税的清算，征管方面没有严格的期限，现在我们项目开发的形式内容不一样，有的项目有一期、二期、三期，还有一些配套的公共设施。而到了清算环节，监管机构还必须对包括土地出让金，建筑成本和容积率等在内的准确数据进行核查。“这个肯定要费一定的时间和人力，对项目较多的区税务机关不可能马上得出数额，因此不能说是欠缴。”该负责人如是说。
　　该负责人的此番解释也得到了税务部门的认可，作为被点名企业较多的深圳市，当地税局部门新闻发言人杨龙昨日在接受媒体采访时表示，“注意到深圳几家大型房企被央视点名”，“(央视报道)概念搞错了。”他说，土地增值税属于先预缴后清算的特殊税收方式，报道中提到的“应交未交的土地增值税”并不能定义为“拖欠”，而是亟待项目达到一定进度后清算。
　　爆料律师公布3.8万亿欠缴依据
　　2005年1月1日至2012年12月31日7年期间全国房地产商已销售商品房依法应清算缴纳的土地增值税总金额46343亿元—2005年至2012年全国土地增值税收入总额8086亿元=38257亿元
　　在任志强通过微博发布“任八条”称土地增值税是按项目所在地政府规定的比例在预售时先预缴的税种，不存在逃税、避税和拖欠的可能。并指责相关报道“愚蠢无知”，表示“正在研究如何公开起诉央视的事宜。”之后，央视报道中的爆料律师北京忆通律师事务所主任李劲松律师昨天也针对“任八点”再度提出反驳意见，并希望任志强别偷换概念胡搅蛮缠能正面回应问题。
　　在博客中，具有注册会计师、注册税务师、会计师、律师四师资格的李劲松叫板任志强，要求任志强提供华远地产年报中的应交未交土增税金余额，具体包括了哪几个房地产项目的应交未交土增税金的余额?这几个房地产项目至2012年底的销售比例各是多少?
　　与此同时，李劲松更进一步指出开发商敢将应交未交土增税的数据公开，其目的一方面是项目销售额达85%是已经反映在会计明细帐上的事实，瞒不了对上市公司做年度审计的注册会计师。另一方面，上市开发商要将其列入税前成本，冲减计算企业所得税的税前利润，少计当年应纳企业所得税、以及冲减当年该给股民的税后分红利润额。
　　为了证明自己的数据的严谨，昨日李劲松还在忆通律师顾问网上公布了其10月要求国家税务总局公开相关税务信息详情的《政府信息公开申请》及《公民报案举报检举控告专函》，按照其表述，计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，以2005年至2012年全国商品房销售额总计为312313亿元及2005年至2012年全国土地增值税收入合计8086亿元为依据，按2005年1月1日至2012年12月31日8年期间全国房地产开发商的平均毛利率与上列45家上市房地产公司2012年度的平均毛利率一致测算，2005年1月1日至2012年12月31日8年期间全国房地产开发商依法应清算补交土地增值税的总金额为38257亿元(2005年1月1日至2012年12月31日7年期间全国房地产商已销售商品房依法应清算缴纳的土地增值税总金额46343亿元—2005年至2012年全国土地增值税收入总额8086亿元)。
　　在李劲松看来，将暴利房地产开发商们应交未交(即税务机关依法可以清算征收但还没有清算征收)的这部分土地增值税金，依法全额清算征收回13亿国民共有的国库后，如果用于解决低保人群生活;按年人均低保费2000元计，则至少可使3.7亿人获得2至4年的基本生存保障;这样，不仅城镇贫困人口可完全享受最低生活保障，而且所有农村贫困户也能获得2至4年的最低生活保障。用于解决底层国民“看病难”问题的话，按人均1200元/年医疗补助或医疗保险补贴计，则至少可使6.25亿个底层国民2—4年内不再担心“看病难”。如果投入义务教育，则不仅全国中小学生都可享受真正意义上的“全免费”，还可使全国所有中小学实现教学硬件的现代化。
　　跨度大清缴难成现有制度漏洞
　　清缴是按项目来的，按照规则预增了1%或者2%之后，如果这个项目迟迟不结，它也就对于这个项目的清缴也就眼开眼闭了，这是约定俗成的一个事情
　　为何会出现预提的情况，为何这一税种清缴难度大呢?全国律协财税法专业委员会委员、上海新闵律师事务所合伙人刘福元向记者介绍，土地增值税的缴纳是一个比较专业税种，牵扯到会计核算，以及土地增值税的设置，和现实社会中的征缴。
　　“因为它是需要核算才能最后确定的，而核算与项目的销售额、利润率有着直接关系，所以每一家企业应该缴纳多少，需要按照税法上的要求，哪些是可以作为成本费用扣除的，哪些是不能的。”刘福元解释道。他认为，3.8万亿元的总额应该是一个预估值。如果说要考证的话，每一家企业都要是一个个案去核算，“同样销售卖3万元/平方米，但是两个项目因为其他因素不同，其土地增值税也各有不同。这个税太过复杂，不仅对房地产企业来说复杂，对税务部门来说同样复杂。”刘福元如是说。
　　由于土地增值税的核算需要与项目的销售额挂钩，有的地方从简化税制的角度而言，产生了预提预缴，值得注意的是，在预提预缴很多企业并没有一个汇算清缴。“企业所得税是一年一核，按月或季度预缴，到年终的时候汇算清缴，但由于项目销售的时间跨度超过一年，有的项目拖个4-5年，而土地增值税恰恰是要在整体项目结束之后才能征收，在这期间，房价是在不断变化的，企业的成本也在不断变化，要征收土地增值税，就要算清楚增值了多少，还要算清楚哪些成本是应该扣除的。”
　　财经评论员叶檀也指出，房地产土地增值税清缴不力是一个长期以来的问题，其税制有问题，它有一个合理避税，比如在清缴的时候，它是按项目来的，按照规则预增了1%或者2%之后，如果这个项目迟迟不结，它也就对于这个项目的清缴也就眼开眼闭了，这是约定俗成的一个事情。对于这些合理避税，大家眼开眼闭，就会出现现在这样的情况。但其也强调，把应付未付土地增值税长期挂在自己的账上是一个套利举动。当一个重要行业的大部分公司都在如此操作的时候，只能说这个制度是产生了大的漏洞。比如在预增的时候，它就提列成本，它说起来是为了预防屏蔽未来的风险，等到这个项目，其实它可以到85%，但是它就是不预售到85%，可以一直或者这个项目一直不清算，那么它可以一直挂在账上。它中间的套利空间就是比较大了，但是也不能说它违法，因为这个制度漏洞大，它钻了这个制度的漏洞。