案例

      钱经理2007年3月在广州市区购买了一套建筑面积为160平方米，套内建筑面积为130平方米的商品房，支付房屋价款150万元。契税完税证日期为2007年3月29日，《商品房买卖合同》约定的交楼时间为2007年4月5日，房屋产权证日期为2009年1月4日。房屋产权证上的产权人姓名为钱经理本人，钱经理还拥有另外一套住房。

      2012年4月5日，钱经理将此房卖给陈先生，申报价格为200万元。房管部门4月6日受理交易申请，经地税机关评估200万元的申报价格明显偏低而无正当理由，核定其计税价格为250万元。钱经理无法提供2007年购入房产的发票。

      土地增值税和印花税：暂免缴纳

      市地税介绍，卖方钱经理应缴纳营业税及附加、个人所得税，暂免缴纳土地增值税和印花税。买方陈先生应缴纳契税，暂免缴纳印花税。

      案例中交易的住房建筑面积超过144平方米，且套内建筑面积超过120平方米，不符合普通住房的认定条件，属于非普通住房。个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其转让收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。但由于钱经理不能提供购买房屋时取得的税务机关监制的发票，只能按照全额征收营业税，同时应以地税机关核定的250万元为其计税价格。

      应缴纳营业税及附加＝计税价格×(5%+0.6%)＝2500000×(5%+0.6%)＝140000元

      个税：无发票需核定征收

      市地税进一步介绍，由于该房产不是唯一的家庭生活用房，不能享受免征个人所得税优惠政策。同时，由于钱经理遗失了购房发票，即未能提供构成房产原值相关凭证，不能正确计算房产原值，应实行核定征收。对于非拍卖转让住房，适用5%应税所得率。由于税率是20%，这相当于按照转让房产收入全额的1%征收。

      应缴纳个人所得税＝转让房产收入额×应税所得率×20%＝2500000×5%×20%＝25000元

      市地税强调，二手房交易中有多个税种是采取扣除式的差额征税方法，为保证征税的真实性和公平性，纳税人务必妥善保管好购房发票、完税凭证等扣除凭证，提交税务机关审核通过后才能在税前据实扣除。当纳税人无法提供合法、有效的售房合同；或合法、有效的购房合同和构成房产原值相关凭证等的；或者纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，都要实行核定征收。

      契税：不能享受减半征收优惠

      根据财税〔2010〕94号规定，对2010年10月1日以后个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，才能适用优惠税率。另根据穗国房字〔2005〕375号和粤府办〔2005〕56号规定，本例中陈先生购买的住房建筑面积超过144平方米，套内建筑面积超过120平方米，不属于普通住房，不能享受契税优惠政策，应按照税务机关核定成交价格的3%缴纳契税。

      应缴纳契税＝计税价格×3%=2500000×3%＝75000元。