万科昨晚发布的年报显示，去年全年实现营业收入1031.2亿元，首次突破千亿大关；其净利润则跨过百亿门槛，达到125.5亿元。这两项数据同比增长分别达到43.7%和30.4%。

      针对中国房价，万科在致股东的信中表示“快速上涨的时代应该已经结束”，并解释称“应该”这个词，有三层含义。第一，它是大众希望看到的结果；第二，它具有理性分析的合理性；第三，它是一个大概率事件。

      千亿未结算资源在手

      持续不断的房地产调控带来销售增速放缓和行业洗牌加剧。2012年全国实现商品房销售额64456亿元，商品住宅销售面积111304万平方米，销售面积同比增长1.8%，增速自2010年以来连续第三年回落。

      但万科的销售金额再度刷新行业纪录，该公司全年共实现销售面积1295.6万平方米，销售金额1412.3亿元，同比分别增长20.5%和16.2%。

      万科董事会秘书谭华杰表示，过去一年，各地走势出现分化，主要城市成交回升，中西部地级以下城市的成交状况则不乐观。

      谭华杰称，即使是主要城市，回升很大程度也是建立在2010、2011年市场持续萎缩的基础上。深圳、广州、东莞、佛山、上海、苏州、武汉等14个城市去年的成交面积虽然比2011年上升了34.3%，但和2009年相比仍下降23.6%。

      按照销售金额口径计算，2012年万科在全国的市场占有率由2011年的2.06%，进一步上升到2.19%。

      万科的销售和利润增长依然得益于刚需推动。谭华杰表示，无论政策环境或者市场景气如何变化，自住需求总是最稳定的，这已被2008年以来完整的行业周期所验证，万科去年售出产品中90%为144平方米以下的中小套型。

      受累于房地产调控，2012年万科全年产品销售均价从2011年的每平方米11303元，下滑约4%至每平方米10901元。

      截至2012年年底，万科合并报表范围内还有1354.9万平方米、对应合同金额为1436.5亿元的已售未结算资源。

      土地市场攻城略地

      由于销售均价出现下跌，万科去年的房地产业务结算净利率较2011年有所下降。但全面摊薄的净资产收益率却创下1993年以来的新高，达到19.66%。

      谭华杰对此表示，这一方面说明经营效率的提升在一定程度上克服了2011年市场低谷时售价、利润率下滑的影响。另一方面也和公司近年来积极推进装修房有关，因为装修业务的特点是利润率低于毛坯房，但收益率高于毛坯房。他预计，未来几年万科净资产收益率仍可能维持在高位。

      值得关注的是，万科在土地市场上依然大规模攻城略地，2012年新增加开发项目78个，按万科权益计算的占地面积约624万平方米，对应规划建筑面积约1589万平方米，较2011年的168万平方米权益建筑面积增加36%，远高于销售面积增幅。

      与此相对应，万科去年支付地价金额约443亿元，同比增长48%。万科去年平均地价为每平方米2790元，同比微增3%。

      从资金状况来看，万科在投资上仍留有余力。截至2012年底，万科所持有的货币资金量增至522.9亿元，大大高于短期借款和一年内到期的长期借款总额355.6亿元。

      截至2012年底，按万科权益计算的规划中项目的建筑面积合计3947万平方米，继续保持在满足未来两到三年开发需要的水平。

      此外，在第三个十年发展期即将收官之际，万科开始将目光投向海外，资本运作与房地产开发并举，万科的国际化布局动作频频。

      2012年，万科成功收购香港上市公司南联地产控股有限公司75%的股权，目前已将其更名为万科置业（海外）有限公司。2013年1月，万科公布了B转H股，这一方案被郁亮形容为万科历史上第二次股改。

      2012年9月，郁亮透露，公司已经成立了海外业务推进小组，正在全球范围内展开考察和调研。今年1月，万科联合香港新世界，竞得香港荃湾西站项目；2月，万科再度出手，联合美国铁狮门，投资开发旧金山富升街201地块。

      但郁亮对于国际化业务的态度依然谨慎，表示未来一段时期，国际化相关业务的规模仍然会控制在合理范围内。