2008年3月3日，财政部、国家税务总局联合发布了《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号），文件对廉租住房、经济适用住房、与住房租赁的有关税收优惠政策分别作了明确。下面让我们一起来了解该文件的出台背景，分析政策变动情况，探讨该政策对企业的影响及企业应注意的事项。

　　一、了解出台背景

　　（一）高层决策

　　国务院总理温家宝2008年3月5日在十一届全国人大一次会议上作政府工作报告时再次强调要抓紧建立住房保障体系，要坚定不移地推进住房改革和建设，让人民群众安居乐业。提出要采取四项措施解决各收入群体住房问题，其中第一项措施就是要健全廉租住房制度，加快廉租住房建设，增加房源供给，加强经济适用住房的建设和管理，积极解决城市低收入群众住房困难。3月17日，住房和城乡建设部副部长齐骥等官员就“住房保障”情况接受中外记者的集体采访时，还专门对我国廉租住房制度、中低收入家庭住房 、限价房 、棚户区改造、 住房保障条例等情况作了介绍。

　　2007年8月1日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号，于2007年8月7日对外公开发布），会议表示将扩大廉租住房制度的保障范围，多渠道解决城市低收入家庭的住房困难。据悉，国发[2007]24号文件的核心内容主要为：保障类住房受益群体扩大，以收入论，由“最低收入”扩大到“低收入”； 保障类住房面积限定在50至60平方米；政府责任细分为省级政府负责、市县落实；明确保障类住房开发四个资金来源，其中土地出让金收入用于廉租房建设的比例由此前的5%提高到10%.

　　2007年8月24日，全国城市住房工作会议召开，中共中央政治局委员、国务院副总理曾培炎出席会议，指出住房问题是重要的民生问题，全国要逐步扩大廉租住房制度的保障范围。

　　（二）部委行动

　　为贯彻落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，国家有关部委迅速采取了行动，制定并出台了若干具体配套措施。

　　国土资源部2007年09月30《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》（国土资发[2007]236号），就进一步加大土地供应结构调整力度，保证用于解决城市低收入家庭住房困难的住房用地供应，提出了五方面的落实措施；

　　2007年11月8日原建设部、国家发展和改革委员会、监察部、民政部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局、国家统计局九部门联合以第162号令对外公布了《廉租住房保障办法》，并从2007年12月1日开始实施。该办法明确了廉租住房保障的若干问题；

　　2007年11月19日原建设部、国家发展和改革委员会、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局七部门联合对外公布了《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号），该办法明确了经济适用住房管理的若干问题；

　　2007年12月28，国家发展改革委印发了《中央预算内投资对中西部财政困难地区新建廉租住房项目的支持办法〉》（发改投资[2007]3676号），该办法为支持中西部财政困难地区新建廉租住房，制定了若干具体办法；

　　2008年02月18，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会印发了《经济适用住房开发贷款管理办法》（银发[2008]13号），明确了经济适用住房开发贷款的定位、借贷主体资格，规范了贷款期限、利率管理等方面的内容。

　　此次发布的《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》，是财政部、国家税务总局为贯彻落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，从税收方面采取的具体措施。尽管此文件的发布时间落后于其他部委，但文件最后规定：上述与廉租住房、经济适用住房相关的新的优惠政策自2007年8月1日起执行。

　　二、分析政策变动情况、影响及应对

　　（一）、支持廉租住房、经济适用住房建设的税收政策部分：

　　此部分的规定是对《廉租住房保障办法》第十五条第二款、《经济适用住房管理办法》第十一条的进一步明确。

　　1、营业税、房产税

　　财税[2008]24号文件规定：

　　对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征营业税、房产税。

　　原相关税收政策规定：

　　《财政部 国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税[2000]125号）第一条规定： 对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房暂免征收房产税、营业税。

　　政策比较分析：

　　1）、原政策仅适用于企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房以及房管部门向居民出租的公有住房的行为；新政策将范围扩大到廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的行为。

　　2）、原政策对符合条件的出租行为暂免征收房产税、营业税；新政策对符合条件的出租行为规定免征营业税、房产税。“暂免”与“免”虽只一字之差，却体现了本届政府关注民生的政策导向。

　　关注与提示：

　　新政策对廉租住房经营管理单位显然是个利好消息。但值得注意的是，要享受免征营业税、房产税的优惠，必须同时符合以下条件：

　　1）、主体：限于廉租住房经营管理单位；

　　2）、行为：限于按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房。

　　廉租住房经营管理单位若同时存在符合条件的出租行为与不符合条件的出租行为，应分开核算，并就符合条件的出租行为取得的租金收入申请减免营业税、房产税，就不符合条件的出租行为取得的租金收入按规定交纳营业税、房产税。

　　2、城镇土地使用税

　　财税[2008]24号文件规定：对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。

　　开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。

　　原相关税收政策规定：

　　《国家税务局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的补充规定〉的通知》（国税地[1989]140号）第六条规定： 房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应按规定计征土地使用税。但在商品房出售之前纳税确有困难的，其用地是否给予缓征或减征、免征照顾，可由各省、自治区、直辖市税务局根据从严的原则结合具体情况确定。

　　《国家税务局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行法规〉的通知》（国税地[1988]15号）第十八条规定：.房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地征免税由省、自治区、直辖市税务局确定

　　政策比较分析：

　　新政策直接规定对廉租住房、经济适用住房建设用地及符合条件的廉租住房用地免征城镇土地使用税。原相关政策中对类似项目的减免税皆由各省、自治区、直辖市税务局确定。无疑提高了优惠政策的法律效力级次，有利于政策的统一执行。

　　关注与提示：

　　开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房时，要享受免征城镇土地使用税时，需提供政府部门出具的相关材料，并可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。

　　3、土地增值税

　　财税[2008]24号文件规定：企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

　　原相关税收政策规定：

　　《土地增值税暂行条例》第四条规定 纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额；第六条规定：旧房及建筑物的评估价格为计算增值额的扣除项目。

　　《财政部　国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第十条规定： 转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格，取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

　　政策比较分析：

　　原政策对于企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房时，以其取得的转让收入扣除经税务机关确定的旧房评估价格或核定的金额后为增值额，增值额未超过扣除项目金额50%时，按30%的税率计算交纳土地增值税。新政策规定：企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。这是政府为多方筹建廉租住房、经济适用住房房源而制定的非常优惠的税收政策。

　　关注与提示：

　　企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源时，要做好纳税筹划。注意土地增值税政策优惠的分界点，若增值额在扣除项目的20%左右，可通过房价的让步，将增值额控制在扣除项目的20%以下，以争取税后净收益的最大化。

　　4、 印花税

　　财税[2008]24号文件规定：对廉租住房、经济适用住房经营管理单位与廉租住房、经济适用住房相关的印花税以及廉租住房承租人、经济适用住房购买人涉及的印花税予以免征。

　　开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税。

　　原相关税收政策规定：

　　《印花税暂行条例》及实施细则规定：产权转移书据、财产租赁合同等按规定计算交纳印花税。

　　《国家税务局关于印花税若干具体问题的规定》（国税地字[1988]25号）第三条规定：对房地产管理部门与个人订立的租房合同，凡用于生活居住的，暂免贴印花。

　　《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）第三条规定：对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税；第四条规定、对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。

　　政策比较分析：

　　通过对上述相关政策的比较不难看出，国家对廉租住房、经济适用住房经营管理单位、开发商及廉租住房承租人、经济适用住房购买人在廉租住房、经济适用住房建造、买卖、租赁环节相关的印花税予以免征，这是以前相关政策中没有提及的。

　　关注与提示：

　　对于开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房时，要注意提供政府部门出具的相关材料，并按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税。因房地产开发涉及到的应税合同或书据金额都比较大，免征印花税金额的也不可小视。