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以不动产、无形资产投资入股的税务处理
发布日期:2014/8/8 来源:中国财务总监网 编辑:Gary 阅读次数:1424次
 
    以不动产、无形资产投资入股的情况越来越普遍,与之相关的税务处理问题也越来越受到关注。
    不动产投资入股,需要开具发票吗?
    营业税相关政策规定,以不动产、无形资产投资入股,与投资方不共担风险,收取固定的利润的行为,需要缴纳营业税。《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税〔2002〕191号)规定,以不动产、无形资产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税。
    但是,对于不动产投资入股是否可以向税务机关申请代开发票,业界则存在两种意见:
    一种认为既然以不动产、无形资产投资入股不征营业税,且不动产、无形资产的评估价值可通过符合资质的中介机构核定,企业就可以根据中介机构的评估报告入账,为必申请代开发票。另一种意见则认为,税务机关应为企业开具发票,因为税务机关具有长期管理发票的经验,且发票具有防伪标识,可以方便税务机关日后跟踪及监控,而且在现行税收法规中找不到对此行为不开具发票的依据,所以是否开具发票不该以是否应税作为标准。
    笔者认为,根据相关的发票管理办法,发票用于生产经营活动,而股东把不动产投资办企业,不属于生产经营活动,不应开具发票。因此,企业可以根据相关中介机构出具的评估报告进行相关的账务处理。
    个人股东以不动产投资入股,要缴个人所得税吗?
    《国家税务总局关于资产评估增值计征个人所得税问题的通知》(国税发〔2008〕115号)规定,个人以评估增值的非货币性资产对外投资取得股权的,对个人取得相应股权价值高于该资产原值的部分,属于个人所得,按照“财产转让所得”项目计征个人所得税。税款由被投资企业在个人取得股权时代扣代缴。个人不能提供完整、准确财产(资产)原值凭证的,主管税务机关可依法核定其财产原值。
    但是后来,该文件被国家税务总局收回了。笔者认为:如果一个自然人以不动产投资一家企业,需要缴纳税金。而另一个自然人以货币资金投入一家企业,不需要缴纳任何税金。对于不同自然人来说,这就造成不公平,也违背了税法的公平性。因此,在实践过程中,纳税人碰到用不动产投资入股的情况,要与主管税务机关积极沟通,争取在投资环节不缴纳个人所得税,等待转让或处置环节缴纳个人所得税。
    法人股东以不动产投资入股,要缴企业所得税吗?
    企业法人以非货币性资产——不动产投资入股另一家企业或成立新企业,意味着,该企业法人用非货币性资产换取了另一家企业的股权。
    如果该企业法人符合《财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》(财税〔2009〕59号文)特殊重组的条件规定:可以暂缓缴纳企业所得税,可以达到延迟纳税的目的。
    如果上述交易不符合特殊重组的条件,根据企业所得税法的相关规定:企业发生非货币性资产交换,以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的,应该视同销售货物,转让财产或者提供劳务。这就意味着用不动产换取股权的交易行为,企业应该视同销售不动产,按照不动产的销售确认转让的损益。
    结论:企业法人以不动产投资入股需要缴纳企业所得税,除了符合财税〔2009〕59号文件企业特殊重组的规定。
 
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