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房地产企业采取售后回租方式销售存在风险
发布日期:2013/11/4 来源: 编辑:Danny 阅读次数:7521次
 

    有的房地产企业为了降低企业税负,采取售后回租方式促销,主要方式为:房地产开发企业与商店购房者个人签订协议规定,房地产开发企业按优惠价格出售其开发的商店给购买者个人,但购买者个人在一定期限内必须将购买的商店无偿提供给房地产开发企业对外出租使用。如,某公司将售价为100万元的商铺销售时,与购房人签订合同销售价为80万元,同时要求购房人将商铺回租给房地产公司免租使用5年。对于此种促销方式,税务部门认为,其实质是购买者个人以所购商铺交由房地产开发企业出租而取得的房屋租赁收入20万元支付了20万元购房价款。因此,涉及房地产公司和购房人都涉及相应的税收风险。即使购房人将商铺交付给与房地产公司相关联的第三方免租使用,税务机关也会认定为是房租抵房款行为。

  1、购房人视为取得租金收入纳税

  《国家税务总局关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2008〕576 号)规定,房地产开发企业与商店购房者个人签订协议规定,房地产开发企业按优惠价格出售其开发的商店给购买者个人,但购买者个人在一定期限内必须将购买的商店无偿提供给房地产开发企业对外出租使用,其实质是购买者个人以所购商店交由房地产开发企业出租而取得的房屋租赁收入支付了部分购房价款。根据《个人所得税法》的有关精神,对上述情形的购买者个人少支出的购房价款,应视同个人财产租赁所得,按照“财产租赁所得”项目征收个人所得税,每次财产租赁所得的收入额,按照少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定。

  依据上述文件规定分析,购房人将房租款直接抵减购房款债务的,视为取得收入应按房屋租金收入规定缴纳营业税。

  2、房地产公司视为取得售房款收入纳税

  《安徽省地方税务局关于房地产开发企业有关涉税问题的批复》(皖地税函〔2013〕480号)规定,房地产开发企业与购房者签订商品房买卖合同,同时购房者和房地产开发企业以及与房地产开发企业有关联关系的经营管理公司三方签订委托经营管理合同,约定房地产开发企业按优惠价格出售其开发的商品房给购房者,并由购房者在一定时期内让渡该商品房的经营权、使用权和收益权,交由经营管理公司。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条和《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第三条的规定,纳税人提供应税劳务、销售不动产的营业额包括取得的货币、货物和其他经济利益。购房者因让渡一定时期的房产经营权、使用权和收益权而享受的购房优惠价款,应作为房地产开发企业销售不动产收取的其他经济利益,并入商品房销售价款按“销售不动产”征收营业税;购房者因让渡一定时期的房产经营权、使用权和收益权而享受的购房优惠额属于提供租赁业劳务取得的其他经济利益,按“服务业—租赁业”征收营业税。

  《江苏省地税局关于房地产开发公司销售返租有关营业税问题的批复》(苏地税函〔2008〕135 号)规定,房地产开发公司销售不动产,采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给开发公司使用若干年。这一经营方式名义上是开发公司让利给购房者,实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权,即其他经济利益。因此,对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为,应按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条和《税收征管法实施细则》第四十七条规定核定其营业额。

  《浙江省地税局关于营业税若干政策业务问题的通知》(浙地税函〔2008〕62 号)第八条规定,房地产开发公司采用折让优惠等形式将商品房销售给购房者,在签订购房合同的同时,房地产开发公司(或房地产开发公司的关联企业)与购房者另行签订商品房委托管理合同,约定购房合同以折让后优惠价款为成交价,购房者自愿放弃一定时期的托管收益权和其他费用。房地产开发公司商品房折让优惠额(或商品房售价低于同类商品房价格部分)应并入商品房销售价款,一并按销售不动产征收营业税,购房者因放弃一定时期的托管收益权和其他费用而享受的折让优惠额属取得经济利益,应按“服务业——租赁业”税目征收营业税。

 
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