张某欲长期租赁某单位一栋房屋，计划通过改造装修后（装修费用在10万元），将所租赁的房屋用于经营性转租，从中获取差额收益。经双方协商，张某年定额支付房主租赁费145万元，剩余的租赁收益归张某所有。张某通过市场测算，转租可以取得收入在180万元，差额收益为35万元。张某应当如何与房主签订合同以节约税收成本？

　　方案一：张某与房主签订房屋租赁合同 ......