2007年1月16日，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）以下简称《通知》）一经国家税务总局网站发布，市场立即作出了强烈反应。已经引起房地产开发界不小的震荡。

　　面对清算土地增值税的巨大影响，以及土地增值税成本将由购房者承担的流言，2007年1月18日，国家税务总局在其网站发布了标题为《土地增值税并非新开征的税种》的文章。文章明确指出：土地增值税1994年就已开征，《通知》并不是土地增值税新的政策规定，而是在征管上对以往清算工作遇到的问题进行的梳理和规范，是一个征管文件。

　　随着国家税务总局下发规范土地增值税清算工作的《通知》，意味着国家将扭转对房地产开发企业土地增值税实行多年的以“预征制”为主的过渡性征管措施，标志着房地产开发迎来土地增值税“清算”时代。房地产开发企业面对正规的清算型的土地增值税征管模式，在进行纳税筹划时，着眼点在哪里？房地产开发企业在进行土地增值税筹划时，应该注意哪些事项？本文从房地产开发企业土地增值税的几种实用的筹划方法方面，做以归类分析。

　　首先，土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。从定义来看，土地增值税的纳税筹划的根本着眼点应该重点分析土地增值额，也就是如何合理控制、降低土地增值额。而左右土地增值额高低的两个因素是“转让房地产取得的应税收入”和“国家规定的各项扣除项目金额”，即土地增值额=应税收入－扣除项目金额。因此，纳税人在进行土地增值税纳税筹划的实际操作中，至少要考虑两个方面：一是把握好房地产销售价格的确定；二是扣除项目的计算。

　　其次，着眼于土地增值税的相关优惠政策，来对房地产开发企业进行土地增值税的纳税筹划。比如，《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定征税。按照这一规定，纳税人建造普通住宅出售的，要把握好征免政策的分水岭，在增值率稍高于20%时，应考虑通过适当增加住房开发成本和适当降低收入的办法来降低增值额，比如增加美化住宅小区环境支出、增加房屋配套支出、折扣销售等，降低增值额，从而使增值率低于20%，达到免税的目的。

　　[例]某房地产公司开发商品房（普通住宅）一批，建筑面积为60000平方米。经过测算，预计销售平均单价1500元/ 平方米，销售总收入9000万元，允许扣除金额7450万元，增值额1550万元，增值率20.8%，按照税法规定，应纳土地增值税为： 1550×30%＝465（万元）。

　　企业实际获利：9000－7450－465＝1085（万元）。

　　企业进行了筹划安排，增加住宅小区的绿化园林投入100万元，这样允许扣除金额7550万元，增值额1450万元，增值率19.2%，按照税法规定，普通住宅增值率不超过20%的，免征土地增值税。

　　这样企业实际获利：9000－7550＝1450（万元）。增加成本支出100万元，节税465万元为企业净增加效益365万元。

　　提醒纳税人注意的是：对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。

　　第三，着眼于经营方式的转换。房地产开发企业可把自己直接开发房地产形式转换为代客户进行房地产开发形式，开发完成后只向客户收取代建收入。就房地产开发企业而言，代建收入属于营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种建房方式减轻税负，在开发之初就确定购买用户，实行定向开发，但是需要注意的是：房地产开发企业千万不能牵连已完工房地产产权的转移业务。

　　第四，着眼于利息费用及其他费用支出的规定。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定：财务费用中的利息支出，一是凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和的5%以内计算扣除；二是凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除。即当纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内；纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内。

　　在实际操作中，以上两种方法计算的“房地产开发费用”必然存在差异。因为第一种方法中允许扣除的5%利息费用和第二种方法中“合计数”的10%全部费用不一定相等。如果企业进行纳税筹划，就要比较这两者的高低，选择其中扣除利息较高者对应的方法，作为企业的最后选择。如果允许扣除的5%利息费用较高，应选用第一种方法，单独计算利息支出；否则，应选用后一种方法，按“合计数”的10%扣除全部费用。

　　第五，利用代收费用计价筹划，达到节税的目的。《财政部　国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）第六款规定：“对于按县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入，在计算增值额时也不允许扣除代收费用”。按照上述规定可以利用代收费用进行筹划。

　　[例]某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1500万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为400万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明）；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%.

　　该房地产开发公司应纳的土地增值税：

　　（1）取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1500万元

　　（2）房地产开发成本为3000万元

　　（3）房地产开发费用=450+（1500+3000）×5%=675（万元）

　　（4）允许扣除的税费为555万元

　　（5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20%

　　加计扣除额=（1500+3000）×20%=900（万元）

　　（6）允许扣除的项目金额合计=1500+3000+675+555+900=6630（万元）

　　（7）增值额=10000－6630=3370（万元）

　　（8）增值率=3370÷6630×100%=50.83%

　　（9）应纳税额=3370×40%-6630×5%=1016.5（万元）

　　如果该房地产开发公司在出售写字楼时，按当地市政府的要求，在售房时代收了150万元的各项费用，并计入售房收入中，那么，该房地产开发公司应纳的土地增值税：

　　（1）允许扣除的项目金额合计=1500+3000+675+555+900＋150=6780（万元）

　　（2）增值额=10150－6780=3370（万元）

　　（3）增值率=3370÷6780=49.71%

　　（4）应纳税额=3370×30%=1011（万元）

　　通过对比可以看出，该公司无论代收费用的方式如何，其销售该商品房地增值额均为3370万元，但是采用第二种代收方式，即将代收费用并入房价，会使得可扣除项目增加150万元，从而使房地产企业少缴纳土地增值税税款1016.5－1011=5.5（万元）

　　第六，降低适用税率档次，达到节税的目的。土地增值税实行四级超率累进税率，增值率越高，适用的税率也越高。如果纳税人能采用合理的方法降低增值率，从而降低适用税率档次，就有可能实现节税的目的（如上例）。