“我们一个房地产产品，给投资人的收益率最高都达到18%了。”23日，北京一位私募基金人士向《金证券》记者感叹，“现在最缺钱，而且敢借钱的就属房地产了，投资人对这类产品的收益预期也水涨船高。”

    各路神魔“出洞”

    “房地产做到最后，其实就是做融资。”苏南一位小房企老板黄女士向《金证券》坦言，年初以来，她几乎每个月都会接到主动提供资金的电话。“有的是投资公司，有的是圈子里朋友。”

    自2010年以来，房地产企业IPO、再融资和重组等“输血”方式已连续3年被掐断，看似可行的低成本海外融资，又将中小房企拒之门外。银行优先贷款的政策优惠更是难以企及。

    《金证券》记者采访中了解到，中小房企银行以外的渠道融资活跃。其中，房地产信托发行规模今年上半年暴涨近六成。

    统计数据显示，房地产信托发行规模为1466.77亿元，同比增长58.72%，环比增长17.06%，创两年来发行规模高峰。就信托行业而言，房地产信托募资金额占整个信托业的比重达到32.49%，重登融资榜首。

    上述私募人士告诉《金证券》记者，“不是所有房企都能信托融资，没有渠道的小房企很难从信托拿到钱，只能靠民间借贷等其他路子。”于是，私募基金、投资公司、担保公司等形式的民间借贷层出不穷。

    收益率水涨船高

    《金证券》注意到，房地产信托发行规模暴增的同时，预期收益率却出现小幅下滑。今年上半年，房地产信托产品的收益率为9.58%，而2012年的上半年和下半年，这一数值分别为10.41%和9.83%。

    信托公司融资成本下降的表象下，却是房企融资成本的不断拔高。“目前房地产信托融资成本很高，15%很常见，20%的都有。”交通银行首席经济学家连平公开表示，虽然信托公司融资成本有所下降，但中小房企高成本信托融资仍存风险。

    就中小房企而言，信托之外的融资渠道也在“涨价”。《金证券》从多家私募基金了解到，目前房地产私募基金产品的年化收益率一般为15%-16%左右。上海一位私募人士告诉记者，“我们房地产基金给投资人的收益是13%，加上1个点的手续费，年化收益是14%。”

    “如果给投资人的收益率是18%，那确实算高的了。如果加上手续费，私募基金的管理费，房企借贷的综合成本估计要超过20%了。”另一位武汉的私募基金经理则表示，自己刚做了一单，三年期，年化收益率16%，其中1个点为手续费。

    过桥资金价更高

    “如果是短期周转的过桥资金，有些房地产企业甚至会借高利贷。”房企老板黄女士告诉《金证券》。一般来说，房地产企业开发新项目，会先筹集一部分自有资金，然后找银行贷款，建筑商垫资一部分，等到预售再回笼资金。如果遇到贷款到期，银行贷款收紧、预售不理想等情况，房企只能不计代价借来“过桥资金”做周转。

    上述北京私募基金人士坦言，“现在私募不好做。投资人(LP)不仅要求能按时退出，对预期收益率的期望也更高。投资人要求的回报越高，我们收取盈利分红的空间就越小。”目前，私募基金一般按照委托资金总额2%-3%提取年度管理费。如果盈利超过与投资人约定的基础收益，对于超出部分，私募基金可分红20%。

    《金证券》记者了解到，中小开发商上半年的日子并不好过，多家企业的上半年业绩大缩水。中航地产出现首亏，亏损金额为2800万元至3600万元，津滨发展亏损额达1.1亿元至1.3亿元。此外，绿景控股和国兴地产持续亏损，其中绿景控股续亏约440万元，国兴地产续亏965万元。